คุณเคยสงสัยไหมว่า ทำไมเวลาทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทย ถึงทำได้สูงสุดเพียง 30 ปี? แม้ว่าผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะยินยอมทำสัญญานานกว่านั้น ก็ไม่สามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย เรื่องนี้ไม่ใช่เพียงข้อจำกัดธรรมดา แต่มีผลต่อการวางแผนธุรกิจ การลงทุน และการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินในระยะยาว ในบทความนี้ เราจะพาไปดูเหตุผล ข้อกฎหมาย และข้อควรรู้เกี่ยวกับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เพื่อให้คุณไม่พลาดประเด็นสำคัญก่อนเซ็นสัญญา
ข้อกฎหมายที่กำหนดเพดานเช่าเพียง 30 ปี
ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 วรรคหนึ่ง ระบุชัดว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะมีระยะเวลาเกิน 30 ปีไม่ได้ หากกำหนดเกิน 30 ปี ส่วนที่เกินจะถือเป็นโมฆะ และเหลือเพียง 30 ปีเท่านั้น หมายความว่า ไม่ว่าคุณจะทำสัญญา 40 ปี 60 ปี หรือแม้แต่ 99 ปี ก็ไม่สามารถบังคับใช้ได้ เกินจาก 30 ปีไปแล้ว ถือว่าเป็นเพียง “ตัวเลขในสัญญา” ที่ไม่มีผลตามกฎหมาย
ทำสัญญาแบบ 30 ต่อ 30 ต่อ 30 ได้ไหม?
หลายคนพยายามแก้ปัญหาด้วยการทำสัญญาเช่า 30 ปี และเขียนเงื่อนไขต่อสัญญาอีก 30 ปี หรือมากกว่าไว้ล่วงหน้า แต่ ศาลฎีกาได้วางบรรทัดฐานชัดเจน (คดีหมายเลข 4655/2566 วันที่ 18 มีนาคม 2568) ว่า “การต่อสัญญาเช่าล่วงหน้า หรือทำสัญญาต่อเนื่องหลายช่วง ถือเป็นโมฆะ บังคับใช้ได้เพียง 30 ปีแรกเท่านั้น” ดังนั้น ถ้าต้องการต่อสัญญา ต้องรอให้ครบกำหนด 30 ปี แล้วทำสัญญาฉบับใหม่ ไม่สามารถทำเงื่อนไขต่ออายุไว้ตั้งแต่แรกได้
สัญญาเช่าระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน
ตาม มาตรา 538 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แจ้งว่าสัญญาเช่าที่มีระยะเกิน 3 ปี ต้องทำเป็น ลายลักษณ์อักษร และต้อง จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (เช่น กรมที่ดิน)
หากไม่จดทะเบียน จะฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น
กรณีเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมเช่าได้ 50 ปี
แม้กฎหมายทั่วไปจะจำกัดที่ 30 ปี แต่ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม อนุญาตให้เช่าได้สูงสุด 50 ปี
อย่างไรก็ตาม ต้องอยู่ในเขตโซนนิ่ง (Zoning) ที่กฎหมายกำหนด เช่น เขตอุตสาหกรรม หรือพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตจากภาครัฐเท่านั้น
สรุปสำหรับเจ้าของโกดังและโรงงานให้เช่า
- สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป กำหนดได้ไม่เกิน 30 ปี
- การต่อสัญญาล่วงหน้าเกิน 30 ปี ไม่มีผลตามกฎหมาย
- หากเช่าเกิน 3 ปี ต้อง จดทะเบียนที่กรมที่ดิน เพื่อให้มีผลบังคับ
- สำหรับเขตอุตสาหกรรม สามารถเช่าได้สูงสุด 50 ปี ภายใต้เงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
โครงการสุวรรณบุตร โกดังให้เช่า แนะนำให้ทุกท่านที่จะเช่าโกดัง โรงงาน อ่านกฎหมายให้เข้าใจก่อนเซ็นสัญญา จะช่วยป้องกันปัญหาข้อพิพาท และทำให้การลงทุนเช่าโกดังหรือโรงงานของคุณปลอดภัยในระยะยาว แต่ถ้าใครอยากสร้างโกดังคลังสินค้าเองแนะนำอ่าน กฎหมายการก่อสร้างโกดัง และคลังสินค้า เพิ่มเติม
