เลือกประเภทที่ดิน ยังไง ให้เหมาะก่อนเช่าโกดังของคุณ

ทำไม "ประเภทที่ดิน" จึงสำคัญสำหรับโกดังให้เช่า?

• ข้อจำกัดทางกฎหมาย: ที่ดินแต่ละประเภทมีข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกัน บางพื้นที่อาจไม่อนุญาตให้สร้างโกดัง หรือมีข้อจำกัดด้านขนาดและความสูง ซึ่งหากไม่ถูกต้องตามกฎหมาย อาจส่งผลให้ไม่สามารถขอใบอนุญาตประกอบกิจการ หรือถูกสั่งให้รื้อถอนได้
• ผังเมือง: ผังเมืองจะกำหนดสีและประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น พื้นที่สีม่วงสำหรับอุตสาหกรรมและคลังสินค้าโดยเฉพาะ ซึ่งเหมาะแก่การสร้างโกดัง ในขณะที่พื้นที่สีอื่น ๆ อาจมีข้อจำกัดมากกว่า
• ความยืดหยุ่นในการใช้งาน: ที่ดินบางประเภทอาจมีข้อจำกัดในการปรับเปลี่ยนหรือต่อเติมโกดังในอนาคต ซึ่งอาจกระทบต่อแผนการขยายธุรกิจของคุณ
• ราคาและมูลค่า: ประเภทที่ดินมีผลต่อราคาเช่าและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ด้วย ที่ดินที่อยู่ในโซนอุตสาหกรรมโดยเฉพาะ มักมีราคาที่สูงกว่า

ประเภทของที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการเช่า/สร้างโกดังที่คุณควรรู้:

แม้ว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินจะมีหลายประเภท แต่สำหรับผู้เช่าโกดัง สิ่งที่ควรให้ความสำคัญมากที่สุดคือ "ผังเมือง" ซึ่งกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นหลัก

1. ที่ดินในเขตอุตสาหกรรม (ผังเมืองสีม่วง, สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีม่วง):

• ความเหมาะสม: เหมาะที่สุดสำหรับการสร้างและเช่าโกดัง โรงงาน หรือคลังสินค้าโดยเฉพาะ เพราะถูกกำหนดไว้ให้รองรับกิจการประเภทนี้
• ข้อดี: ไม่มีข้อจำกัดเรื่องประเภทกิจการ (ที่เกี่ยวข้องกับโกดัง/คลังสินค้า) มากนัก มีสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับอุตสาหกรรม
• ข้อควรพิจารณา: มักตั้งอยู่นอกเขตเมืองหลัก อาจต้องพิจารณาเรื่องการเดินทางและเส้นทางขนส่ง

2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ผังเมืองสีแดง, สีน้ำตาล):

• ความเหมาะสม: โดยทั่วไปแล้วไม่เหมาะกับการสร้างโกดังขนาดใหญ่โดยตรง เน้นการพาณิชย์และที่อยู่อาศัย
• ข้อดี: มักอยู่ในทำเลที่เข้าถึงง่าย ใกล้ชุมชนและตลาด

ข้อควรพิจารณา: อาจมีข้อจำกัดด้านขนาด ความสูง หรือประเภทกิจการที่อนุญาตให้มีโกดังได้ (เช่น โกดังขนาดเล็กสำหรับร้านค้า หรือศูนย์กระจายสินค้าที่ไม่ส่งผลกระทบต่อชุมชน) ต้องตรวจสอบกฎหมายควบคุมอาคารและผังเมืองในพื้นที่นั้นๆ อย่างละเอียด

3. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยถึงปานกลาง (ผังเมืองสีเหลือง, สีส้ม):

• ความเหมาะสม: ไม่เหมาะสำหรับการสร้างโกดังทั่วไป ยกเว้นโกดังขนาดเล็กมากที่ใช้ประกอบธุรกิจภายในพื้นที่ เช่น โกดังเก็บของร้านค้า

ข้อจำกัด: มีข้อจำกัดสูงเรื่องขนาด กิจการ และผลกระทบต่อชุมชน หากจะสร้างโกดังอาจต้องขออนุญาตพิเศษ หรือเข้าข่ายกิจการที่ได้รับอนุญาตแบบมีเงื่อนไข

4. ที่ดินประเภทเกษตรกรรม (ผังเมืองสีเขียว):

• ความเหมาะสม: โดยทั่วไปแล้วไม่สามารถสร้างโกดังเพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรมได้

ข้อจำกัด: การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินค่อนข้างยากและต้องขออนุญาตอย่างเข้มงวด

คำแนะนำสำหรับผู้เช่าโกดัง:

• สอบถามผู้ให้เช่า: ก่อนตัดสินใจเช่า ควรสอบถามผู้ให้เช่าเกี่ยวกับประเภทของที่ดินและผังเมืองของบริเวณนั้นอย่างชัดเจน
• ตรวจสอบข้อมูลด้วยตนเอง: หากเป็นไปได้ ควรนำเลขที่โฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองในพื้นที่ เพื่อยืนยันข้อมูลการใช้ประโยชน์ที่ดิน
• พิจารณาความต้องการของธุรกิจ: เลือกประเภทที่ดินที่สอดคล้องกับขนาดและประเภทของกิจการที่คุณจะดำเนินงาน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาในอนาคต

การทำความเข้าใจเรื่องประเภทที่ดินจะช่วยให้คุณเลือกโกดังที่เหมาะสมที่สุดสำหรับธุรกิจของคุณ ลดความเสี่ยงและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานได้อย่างยั่งยืน

แหล่งอ้างอิงและเครื่องมือตรวจสอบ:

ข้อมูลเกี่ยวกับการจำแนกประเภทที่ดินตามผังเมืองและข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่กล่าวมาข้างต้น อ้างอิงจากหลักการและข้อกำหนดภายใต้ พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 และ กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวม ในแต่ละพื้นที่ ซึ่งกำหนดโดย กรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งเป็นหน่วยงานหลักของประเทศไทยที่รับผิดชอบด้านการวางแผนและควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ท่านสามารถใช้เครื่องมือและแหล่งข้อมูลอย่างเป็นทางการเพื่อตรวจสอบข้อมูลผังเมืองของที่ดินที่สนใจได้ดังนี้:

• กรมโยธาธิการและผังเมือง: เป็นแหล่งข้อมูลหลักสำหรับกฎหมาย ข้อกำหนด และข่าวสารเกี่ยวกับการผังเมืองในประเทศไทย
  
  
• ดูข้อมูลเพิ่มเติมที่ เว็บไซต์กรมโยธาธิการและผังเมือง
• ระบบภูมิสารสนเทศผังเมือง (GIS Zoning Map): เป็นเครื่องมือออนไลน์ที่ช่วยให้คุณสามารถค้นหาและดูข้อมูลผังเมืองของที่ดินแต่ละแปลง โดยระบุสีผังเมืองและข้อกำหนดการใช้ประโยชน์เบื้องต้นได้
  
  
• ลิงก์เข้าสู่ระบบ: Zoning Map

การตรวจสอบข้อมูลจากแหล่งอ้างอิงที่เชื่อถือได้เหล่านี้ จะช่วยให้คุณมั่นใจในการตัดสินใจเช่าโกดัง และดำเนินธุรกิจได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายและยั่งยืน