รวมกฎหมาย และข้อบังคับที่เกี่ยวข้องในการเช่า หรือซื้อโรงงาน โกดังสำเร็จรูป
การสร้างสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน อาคารพาณิชย์ คอนโด โรงงาน หรือโกดัง ล้วนอยู่ภายใต้กฎหมายควบคุมอาคาร ไม่สามารถสร้างได้ตามใจชอบ หากฝ่าฝืนอาจถูกสั่งให้รื้อถอนในภายหลังได้
ดังนั้นผู้ประกอบการจึงควรศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจ ไม่ว่าจะเป็นการ เช่าโกดัง เช่าโรงงาน หรือซื้อโรงงานและโกดังสำเร็จรูป เพราะการลงทุนเหล่านี้มีมูลค่าสูง การวางแผนให้รอบคอบจึงเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม
1. กฎหมายควบคุมอาคารเกี่ยวกับแนวเขตและที่ว่างรอบคลังสินค้าและโรงงาน
ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) หมวด 3: ที่ว่างภายนอกอาคาร
สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังวางแผนก่อสร้างคลังสินค้า หรือโรงงาน การเข้าใจกฎหมายควบคุมอาคาร โดยเฉพาะในเรื่องของ “แนวเขตและที่ว่างรอบอาคาร” ถือเป็นสิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม เพราะมีผลโดยตรงต่อการออกแบบอาคาร การยื่นขออนุญาตก่อสร้าง และการปฏิบัติตามข้อกำหนดของหน่วยงานรัฐอย่างถูกต้อง
ข้อ 38: ข้อกำหนดสำหรับ “คลังสินค้า”
พื้นที่ตั้งแต่ 100–500 ตารางเมตร
- ต้องเว้นที่ว่าง ห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 6 เมตร ใน สองด้าน
- ส่วนด้านอื่นต้องเว้นที่ว่าง ไม่น้อยกว่า 3 เมตร
พื้นที่เกิน 500 ตารางเมตร
- ต้องเว้นที่ว่าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตร ใน สองด้าน
- ส่วนด้านอื่นต้องเว้นที่ว่าง ไม่น้อยกว่า 5 เมตร
ยกเว้นกรณี:
หากคลังสินค้าอยู่ใน เขตนิคมอุตสาหกรรม ที่จัดตั้งตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
ข้อกำหนดข้างต้น ไม่บังคับใช้ เว้นแต่ ด้านที่อยู่ติดกับพื้นที่นอกนิคม จะต้องเว้นที่ว่าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตร
ข้อ 39: ข้อกำหนดสำหรับ “โรงงาน”
พื้นที่ตั้งแต่ 200–500 ตารางเมตร
- ต้องเว้นที่ว่าง ไม่น้อยกว่า 3 เมตร ใน สองด้าน
- ผนังของสองด้านนี้ต้องเป็น ผนังทึบ ก่อด้วยอิฐหรือคอนกรีต ยกเว้น ประตูหนีไฟ
- ด้านอื่นต้องเว้นที่ว่าง ไม่น้อยกว่า 6 เมตร
พื้นที่ตั้งแต่ 500–1,000 ตารางเมตร
- ต้องเว้นที่ว่าง ไม่น้อยกว่า 6 เมตรทุกด้าน
พื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตร
- ต้องเว้นที่ว่าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตรทุกด้าน
ข้อยกเว้น:
เช่นเดียวกับคลังสินค้า โรงงานที่ตั้งอยู่ใน นิคมอุตสาหกรรม จะ ได้รับการยกเว้น จากข้อกำหนดนี้
ยกเว้นในกรณีที่มีด้านหนึ่งติดกับเขตที่ดินนอกนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งยังคงต้องเว้นที่ว่าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตร
2. กฎหมายควบคุมระยะร่นของอาคาร โรงงาน และโกดังให้เช่า ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543)
หากคุณกำลังวางแผนก่อสร้างโกดังให้เช่า โรงงานสำเร็จรูป หรืออาคารพาณิชย์ สิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาคือ “กฎหมายควบคุมระยะร่น” เพื่อให้ถูกต้องตามข้อกำหนดด้านผังเมืองและกฎหมายการก่อสร้าง
ระยะร่นอาคารจากถนนสาธารณะ
ตาม กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 หมวด 4 ข้อ 41 กำหนดระยะร่นของอาคารที่สร้างใกล้ถนนสาธารณะไว้ดังนี้:
1. หากถนนสาธารณะกว้าง น้อยกว่า 6 เมตร
ต้องร่นแนวอาคารจาก กึ่งกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 3 เมตร
2. สำหรับอาคารที่สูงเกิน 2 ชั้น หรือสูงเกิน 8 เมตร เช่น:
- อาคารพาณิชย์
- ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว
- โรงงาน โกดังให้เช่า
- อาคารสาธารณะ
- ป้าย หรือสิ่งปลูกสร้างที่เกี่ยวกับป้าย
ให้พิจารณาระยะร่นตามความกว้างของถนน ดังนี้:
ถนนกว้างน้อยกว่า 10 เมตร
→ ต้องร่นแนวอาคารจาก กึ่งกลางถนน อย่างน้อย 6 เมตรถนนกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร
→ ต้องร่นแนวอาคารจาก เขตถนน ไม่น้อยกว่า 1 ใน 10 ของความกว้างถนนถนนกว้างเกิน 20 เมตร
→ ต้องร่นแนวอาคารจาก เขตถนน ไม่น้อยกว่า 2 เมตร
ระยะร่นอาคารจากแหล่งน้ำสาธารณะ
ตาม ข้อ 42 ของกฎกระทรวงเดียวกัน หากอาคารตั้งอยู่ใกล้แหล่งน้ำ เช่น คลอง แม่น้ำ หรือทะเล ต้องพิจารณาดังนี้:
แหล่งน้ำกว้างน้อยกว่า 10 เมตร
→ ต้องร่นจากเขตแหล่งน้ำ ไม่น้อยกว่า 3 เมตรแหล่งน้ำกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป
→ ต้องร่นจากเขตแหล่งน้ำ ไม่น้อยกว่า 6 เมตรแหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล
→ ต้องร่นแนวอาคารไม่น้อยกว่า 12 เมตร
ข้อยกเว้น:
สะพาน เขื่อน รั้ว ท่อระบายน้ำ ท่าเรือ ป้าย อู่เรือ คานเรือ หรือที่จอดรถ ไม่ต้องเว้นระยะร่น
การขอใบอนุญาตประเภทของโรงงาน ตามกฎหมาย แบ่งออกเป็น 3 ประเภทคือ
- โรงงานประเภทที่ 1 มีเครื่องจักรไม่เกิน 20 แรงม้า และพนักงานไม่เกิน 20 คน โรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก ๆ สามารถดำเนินกิจการได้เลย ไม่ต้องขอใบอนุญาต
- โรงงานประเภทที่ 2 มีเครื่องจักรมากกว่า 50 แรงม้า แต่ไม่เกิน 75 แรงม้า และมีจำนวนพนักงานที่มากกว่า 50 คน แต่ไม่เกิน 75 คน ไม่ต้องขอใบอนุญาต แต่ผู้ประกอบการต้องดำเนินการแจ้งความจำนง และต้องจ่ายค่าธรรมเนียมรายปี
- โรงงานประเภทที่ 3 จะต้องมีการขออนุญาตการสร้าง จัดตั้งโรงงาน ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน หรือ เอกสาร ร.ง.4 เพราะเป็นโรงงานที่มีเครื่องจักรขนาด 75 แรงม้าขึ้นไป และมีพนักงานคนงาน มากกว่า 75 คน เนื่องจากเป็นโรงงานที่อาจจะก่อให้เกิดมลพิษ ภาวะต่อสิ่งแวดล้อม
นอกเหนือจากข้อกฎหมายหลัก ๆ แล้วยังมีข้อแนะนำกฎหมายต่าง ๆ ที่เป็นประโยชน์ ดังนี้
- ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าประโยชน์ที่ดินในบริเวณที่มีการก่อสร้างเพื่อเช่า หรือซื้อโรงงาน โกดังสำเร็จรูป ไม่ขัดกับผังเมืองรวมตามกฎกระทรวงฉบับที่ 414 (พ.ศ. 2542)
- พระราชบัญญัติโรงงานฉบับที่ 3 มีผลบังคับใช้วันที่ 27 ตุลาคม 2562 ได้มีการแก้ไขขอบเขตความหมายใหม่ เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของกิจการ และยังคำนึงถึงความปลอดภัย สุขภาพของพนักงาน จากฉบับเดิมที่มีเครื่องจักร 5 แรงม้า และพนักงาน 7 คน เป็น เครื่องจักรขนาด 50 แรงม้า และมีจำนวนพนักงาน 50 คนขึ้นไป
- สถานที่ตั้งต้องไม่กระทบสิ่งแวดล้อม หรือผู้ขายมีการขออนุญาตสร้างโรงงาน โกดังสำเร็จรูป ตามมาตรา 67 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พุทธศักราช 2550 ห้ามไม่ให้ก่อสร้างโรงงาน หรือโกดังที่จะส่งผลกระทบต่อชุมชนอย่างรุนแรง ทั้งด้านคุณภาพสิ่งแวดล้อม และสุขภาพ เว้นแต่ประเมินผลกระทบ หรือได้รับฟังความเห็นของประชาชนก่อน
เลือกซื้อโรงงานหรือโกดังสำเร็จรูปในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ดีกว่ายังไง?
เพราะพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมได้รับการจัดสรรอย่างเป็นระบบ มีโครงสร้างพื้นฐานครบถ้วน เช่น ถนน ไฟฟ้า ประปา และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ อีกทั้งยังมั่นใจได้ว่าอาคารถูกก่อสร้างตามกฎหมาย ช่วยลดความเสี่ยงในระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาโรงงานหรือโกดังให้เช่าคุณภาพสูง ที่พร้อมใช้งานได้ทันที โครงการสุวรรณบุตร คือคำตอบ เราเชี่ยวชาญด้านการสร้างและพัฒนาโกดังสำเร็จรูป โกดังพร้อมออฟฟิศ และโกดังอเนกประสงค์หลากหลายขนาด บนทำเลทองติดถนนใหญ่ในเขตนิคมอุตสาหกรรม ช่วยให้ธุรกิจของคุณดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ พร้อมลดต้นทุนด้านการขนส่งและการก่อสร้าง
