รวมกฎหมาย และข้อบังคับที่เกี่ยวข้องในการเช่า หรือซื้อโรงงาน โกดังสำเร็จรูป

การสร้างสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน อาคารพาณิชย์ คอนโด โรงงาน หรือโกดัง ล้วนอยู่ภายใต้กฎหมายควบคุมอาคาร ไม่สามารถสร้างได้ตามใจชอบ หากฝ่าฝืนอาจถูกสั่งให้รื้อถอนในภายหลังได้

ดังนั้นผู้ประกอบการจึงควรศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจ ไม่ว่าจะเป็นการ เช่าโกดัง เช่าโรงงาน หรือซื้อโรงงานและโกดังสำเร็จรูป เพราะการลงทุนเหล่านี้มีมูลค่าสูง การวางแผนให้รอบคอบจึงเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม

1. กฎหมายควบคุมอาคาร แนวอาคาร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) หมวด 3 ที่ว่างภายนอกอาคาร
   • ข้อ 38 คลังสินค้าที่มีพื้นที่ของอาคารทุกชั้นรวมกันตั้งแต่ 100 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 500 ตารางเมตร ต้องมีที่ว่าง ห่างแนวเขตที่ดินที่ใช้ก่อสร้างอาคารนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร สองด้าน ส่วนด้านอื่นต้องมีที่ว่างห่างแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร
     
     คลังสินค้าที่มีพื้นที่ของอาคารทุกชั้นรวมกันเกิน 500 ตารางเมตร ต้องมีที่ว่างห่างแนวเขตที่ดินที่ใช้ก่อสร้างอาคาร นั้นไม่น้อยกว่า 10 เมตร สองด้าน ส่วนด้านอื่นต้องมีที่ว่างห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 5 เมตร
     
     ความในวรรคหนึ่งและวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่อาคารคลังสินค้าที่อยู่ในเขตพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งจัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย เว้นแต่ด้านที่อยู่ติดต่อกับเขตที่ดินที่อยู่นอกเขตพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งจัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ให้มีทีว่างห่างแนวเขตที่ดินที่ใช้ก่อสร้างอาคารนั้นไม่น้อยกว่า 10 เมตร
     
     
   • ข้อ 39 โรงงานที่มีพื้นที่ที่ใช้ประกอบกิจการของอาคารทุกชั้นรวมกันตั้งแต่ 200 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 500 ตาราง เมตร ต้องมีที่ว่างห่างแนวเขตที่ดินที่ใช้ก่อสร้างอาคารนั้นไม่น้อยกว่า 3 เมตร จํานวนสองด้านโดยผนังอาคารทั้งสองด้านนี้ให้ทําเป็นผนังทึบด้วยอิฐหรือคอนกรีตยกเว้นประตูหนีไฟ ส่วนด้านที่เหลือให้มีที่ว่างไม่น้อยกว่า 6 เมตร โรงงานที่มีพื้นที่ที่ใช้ประกอบกิจการของอาคารทุกชั้นรวมกันตั้งแต่ 500 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร ต้องมีที่ว่างห่างแนวเขตที่ดินที่ใช้ก่อสร้างอาคารนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร ทุกด้าน
     
     โรงงานที่มีพื้นที่ที่ใช้ประกอบกิจการของอาคารทุกชั้นรวมกันเกิน 1,000 ตารางเมตร ต้องมีที่ว่างห่างแนวเขตที่ดินที่ใช้ก่อสร้างอาคารนั้นไม่น้อยกว่า 10 เมตร ทุกด้าน
     
     ความในวรรคหนึ่ง วรรคสอง และวรรคสามมิให้ใช้บังคับแก่อาคารโรงงานที่อยู่ในเขตพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมซึ่งจัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย เว้นแต่ด้านที่อยู่ติดต่อกับเขตที่ดินที่อยู่นอกเขตพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมซึ่งจัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ให้มีที่ว่างห่างแนวเขตที่ดินที่ใช้ก่อสร้างอาคารนั้นไม่น้อยกว่า 10 เมตร
     
     
2. กฎหมายควบคุมระยะร่น ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) หมวด 4 แนวอาคารและระยะต่าง ๆ ของอาคาร
   
   
   • ข้อ 41 อาคาร โรงงานสำเร็จรูป โกดังให้เช่า ที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจาก กึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร
     อาคาร โรงงานสำเร็จรูป โกดังให้เช่า ที่สูงเกินสองชั้นหรือเกิน 8 เมตร ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ป้าย หรือสิ่งที่สร้างขึ้นสําหรับติดหรือตั้งป้าย หรือคลังสินค้า ที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะ
     
     (1) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร
     
     (2) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจาก เขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ
     
     (3) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างเกิน 20 เมตรขึนไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะ อย่างน้อย 2 เมตร
     
     
   • ข้อ 42 อาคาร โรงงานสำเร็จรูป โกดังให้เช่า ที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ เช่น แม่น้ำ คู คลอง ลําราง หรือลํากระโดง ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 3 เมตร แต่ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร สําหรับอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องร่นแนว อาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 12 เมตร ทั้งนี้ เว้นแต่ สะพาน เขือน รัว ท่อระบายน้ำ ท่าเรือ ป้าย อู่เรือ คานเรือ หรือที่ว่างที่ใช้เป็นที่จอดรถไม่ต้องร่นแนวอาคาร กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 42

การขอใบอนุญาตประเภทของโรงงาน ตามกฎหมาย แบ่งออกเป็น 3 ประเภทคือ

• โรงงานประเภทที่ 1 มีเครื่องจักรไม่เกิน 20 แรงม้า และพนักงานไม่เกิน 20 คน โรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก ๆ สามารถดำเนินกิจการได้เลย ไม่ต้องขอใบอนุญาต
  
  
• โรงงานประเภทที่ 2 มีเครื่องจักรมากกว่า 50 แรงม้า แต่ไม่เกิน 75 แรงม้า และมีจำนวนพนักงานที่มากกว่า 50 คน แต่ไม่เกิน 75 คน ไม่ต้องขอใบอนุญาต แต่ผู้ประกอบการต้องดำเนินการแจ้งความจำนง และต้องจ่ายค่าธรรมเนียมรายปี
  
  
• โรงงานประเภทที่ 3 จะต้องมีการขออนุญาตการสร้าง จัดตั้งโรงงาน ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน หรือ เอกสาร ร.ง.4 เพราะเป็นโรงงานที่มีเครื่องจักรขนาด 75 แรงม้าขึ้นไป และมีพนักงานคนงาน มากกว่า 75 คน เนื่องจากเป็นโรงงานที่อาจจะก่อให้เกิดมลพิษ ภาวะต่อสิ่งแวดล้อม

นอกเหนือจากข้อกฎหมายหลัก ๆ แล้วยังมีข้อแนะนำกฎหมายต่าง ๆ ที่เป็นประโยชน์ ดังนี้

• ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าประโยชน์ที่ดินในบริเวณที่มีการก่อสร้างเพื่อเช่า หรือซื้อโรงงาน โกดังสำเร็จรูป ไม่ขัดกับผังเมืองรวมตามกฎกระทรวงฉบับที่ 414 (พ.ศ. 2542)
  
  
• พระราชบัญญัติโรงงานฉบับที่ 3 มีผลบังคับใช้วันที่ 27 ตุลาคม 2562 ได้มีการแก้ไขขอบเขตความหมายใหม่ เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของกิจการ และยังคำนึงถึงความปลอดภัย สุขภาพของพนักงาน จากฉบับเดิมที่มีเครื่องจักร 5 แรงม้า และพนักงาน 7 คน เป็น เครื่องจักรขนาด 50 แรงม้า และมีจำนวนพนักงาน 50 คนขึ้นไป
  
  
• สถานที่ตั้งต้องไม่กระทบสิ่งแวดล้อม หรือผู้ขายมีการขออนุญาตสร้างโรงงาน โกดังสำเร็จรูป ตามมาตรา 67 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พุทธศักราช 2550 ห้ามไม่ให้ก่อสร้างโรงงาน หรือโกดังที่จะส่งผลกระทบต่อชุมชนอย่างรุนแรง ทั้งด้านคุณภาพสิ่งแวดล้อม และสุขภาพ เว้นแต่ประเมินผลกระทบ หรือได้รับฟังความเห็นของประชาชนก่อน

เลือกซื้อโรงงานหรือโกดังสำเร็จรูปในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ดีกว่ายังไง?

เพราะพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมได้รับการจัดสรรอย่างเป็นระบบ มีโครงสร้างพื้นฐานครบถ้วน เช่น ถนน ไฟฟ้า ประปา และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ อีกทั้งยังมั่นใจได้ว่าอาคารถูกก่อสร้างตามกฎหมาย ช่วยลดความเสี่ยงในระยะยาว

หากคุณกำลังมองหาโรงงานหรือโกดังให้เช่าคุณภาพสูง ที่พร้อมใช้งานได้ทันที โครงการสุวรรณบุตร คือคำตอบ เราเชี่ยวชาญด้านการสร้างและพัฒนาโกดังสำเร็จรูป โกดังพร้อมออฟฟิศ และโกดังอเนกประสงค์หลากหลายขนาด บนทำเลทองติดถนนใหญ่ในเขตนิคมอุตสาหกรรม ช่วยให้ธุรกิจของคุณดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ พร้อมลดต้นทุนด้านการขนส่งและการก่อสร้าง